Calcul de la réduction d'impôt Denormandie (exemples chiffrés)
Combien pouvez-vous réduire vos impôts avec la loi Denormandie ? La réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m², au taux de 12, 18 ou 21 %. Ce guide 2026 détaille le calcul de la loi Denormandie pas à pas, avec plusieurs exemples chiffrés.
Réduction d'impôt = prix de revient (plafonné) × taux (12/18/21 %), répartie à parts égales sur la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans).
La base de calcul : le prix de revient
La réduction d'impôt Denormandie se calcule sur le prix de revient de l'opération, c'est-à-dire le prix d'achat + les frais (notaire, etc.) + le montant des travaux. C'est un point fort du dispositif : contrairement à certains régimes, les travaux entrent dans la base de la réduction (à condition de représenter au moins 25 % de l'opération).
Les deux plafonds : 300 000 € et 5 500 €/m²
Le prix de revient est retenu dans la double limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m² de surface habitable. C'est le plus contraignant des deux qui s'applique. Au-delà de ces plafonds, le surplus n'ouvre aucun droit à réduction supplémentaire.
Un logement de 40 m² acheté et rénové pour 260 000 € : le plafond au m² limite la base à 40 × 5 500 = 220 000 €. La réduction se calcule sur 220 000 €, pas sur 260 000 €.
Les taux selon la durée
Le taux de réduction d'impôt dépend de la durée d'engagement de location :
| Durée | Taux | Réduction (base 300 000 €) | Par an |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 36 000 € | 6 000 €/an |
| 9 ans | 18 % | 54 000 € | 6 000 €/an |
| 12 ans | 21 % | 63 000 € | 5 250 €/an |
Exemple 1 : engagement de 9 ans
Prix de revient 200 000 €, engagement 9 ans. Réduction = 200 000 × 18 % = 36 000 €, soit 4 000 €/an pendant 9 ans. Il faut un impôt annuel d'au moins 4 000 € pour en profiter pleinement.
Exemple 2 : engagement de 12 ans
Prix de revient 220 000 €, engagement 12 ans. Réduction = 220 000 × 21 % = 46 200 €, soit 3 850 €/an pendant 12 ans.
Exemple 3 : au plafond de 300 000 €
Prix de revient 320 000 € (au-dessus du plafond) : la base est ramenée à 300 000 €. Sur 12 ans : 300 000 × 21 % = 63 000 €, soit 5 250 €/an. Les 20 000 € au-delà du plafond n'ouvrent aucun droit.
Le seuil des 25 % de travaux dans le calcul
Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total. Concrètement, si vous achetez un bien 150 000 €, il faut au moins 50 000 € de travaux pour atteindre un prix de revient de 200 000 € (travaux = 25 % de 200 000). Ce seuil se vérifie sur le coût total de l'opération, travaux compris. Voir notre guide les travaux en loi Denormandie.
La réduction est-elle reportable ?
Non. La réduction d'impôt Denormandie n'est pas reportable d'une année sur l'autre. Si votre impôt une année est inférieur à la fraction annuelle de réduction, l'excédent est perdu. C'est pourquoi il faut vérifier, avant d'investir, que votre impôt sur le revenu absorbe bien la réduction annuelle. C'est aussi ce qui distingue une réduction d'un crédit d'impôt.
Le plafonnement des niches fiscales
La réduction Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer. Si vous cumulez plusieurs avantages fiscaux, veillez à ne pas dépasser ce plafond, au-delà duquel l'excédent est perdu. Sur un investissement Denormandie seul, la fraction annuelle (souvent 4 000 à 6 000 €) reste sous ce plafond.
Denormandie et outre-mer : des taux majorés
Dans les DROM-COM, les taux sont majorés : 23 %, 29 % ou 32 %, ce qui augmente d'autant la réduction. Voir notre guide la loi Denormandie outre-mer.
Simulez votre réduction d'impôt
Ces exemples sont volontairement simplifiés. Pour un calcul personnalisé tenant compte de votre bien, de vos travaux et de votre imposition, utilisez notre simulateur de loi Denormandie ou faites le test d'éligibilité gratuit.
Pour aller plus loin
- 6, 9 ou 12 ans : bien choisir
- Plafonds de loyers et de ressources
- Les travaux en loi Denormandie
- Simuler ma réduction
Information pédagogique simplifiée, à jour de juillet 2026. Les taux, plafonds et communes éligibles évoluent : vérifiez votre situation auprès d'un professionnel qualifié ou sur service-public.fr et impots.gouv.fr. La réduction d'impôt suppose d'être imposable ; l'excédent éventuel est perdu.
Loi Denormandie : vos questions
Comment se calcule la réduction d'impôt de la loi Denormandie ?
Quelle réduction pour un bien à 200 000 € ?
La réduction Denormandie est-elle reportable ?
Les travaux entrent-ils dans la base de calcul ?
La réduction Denormandie compte-t-elle dans le plafond des niches ?
Êtes-vous éligible à la loi Denormandie ?
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